Wer sein Haus oder seine Wohnung vermietet, sucht in der Regel nach zuverlässigen Mietern, die sauber leben, gut kommunizieren und pünktlich ihre Miete zahlen. Während diese Voraussetzungen eigentlich selbstverständlich sein sollten, können auch mal unangenehme Überraschungen auftreten. Im Ernstfall kann der Mieter plötzlich nicht mehr seine Miete bezahlen. Als Vermieter befindet man sich dabei in einer schwierigen Lage, denn die eigenen Rechnungen wollen schließlich auch bezahlt werden. Handelt es sich nur um einen temporären finanziellen Engpass auf Seiten des Mieters, ist das Problem oft mit etwas Geduld und einer Zahlungserinnerung geregelt. Zahlt ein Mieter aber auch nach wiederholten Mahnungen nicht, bedarf es möglicherweise ernsterer Konsequenzen. In solchen Fällen können Vermieter den Prozess des Mietinkasso einleiten und mit der Hilfe eines externen Dienstleisters für Ordnung im Mietverhältnis sorgen. Ausstehende Zahlung einzutreiben kann komplex und sensibel sein, doch mit dem Mietinkasso liegt die Miete schon bald wieder vor. Wie dieser Prozess funktioniert und was das für den Vermieter bedeutet, erklären wir hier.
Einleiten des Verfahrens
Bleibt eine Zahlung aus, versendet der Vermieter in der Regel eine Zahlungserinnerung an den Mieter. In der Regel wird dabei eine Frist von ein bis zwei Wochen gesetzt, sodass der Mieter genug Zeit hat, die Miete aufzutreiben und die Schulden zu begleichen. Reagiert der Mieter auf diese Mahnung allerdings entweder gar nicht oder ohne die entsprechende Zahlung, wird eine weitere Mahnung ausgestellt. In der Regel ist diese Mahnung dringlicher formuliert und besteht auf Zahlung der Schulden von erneut ein bis zwei Wochen. Die dritte Mahnung ist normalerweise die letzte und kommt im Ernstfall mit der Androhung, rechtliche Schritte einzugehen, sollte die Zahlung weiterhin ausbleiben. Die letzte Frist ist in der Regel nur 5 bis 10 Tage lang. Nur, wenn der Mieter bis dahin nicht die Miete bezahlt hat, wird ein Inkassounternehmen eingeschaltet. Tatsächlich fallen zu diesem Zeitpunkt oft mehr als nur einzelne Monatsmieten an, denn der Prozess selbst kann sich über einen Monat hinausziehen.
Außergerichtliches Mietinkasso
Zunächst beginnt nun ein außergerichtliches Inkassoverfahren, bei dem das Unternehmen im Auftrag des Vermieters Forderungen stellt und weiteren Druck auf den Mieter ausübt. Selbstverständlich unterliegt das Inkassounternehmen der Gesetzeslage und ethischen Standards, die dabei den Mieter schützen sollen. Meldet sich der Mieter zurück und erklärt, er wolle die Schulden begleichen, bietet das Inkassounternehmen in vielen Fällen eine Ratenzahlung an, sodass das Einschalten des Gerichts vermieden und die Beziehung zwischen dem Mieter und dem Vermieter erneuert werden kann. Werden allerdings auch diese Mahnungen ignoriert, kann ein Mahnbescheid beim zuständigen Gericht beantragt werden. Dieser Mahnbescheid wird nun dem Mieter zugestellt und informiert ihn darüber, dass er innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen kann. An dieser Stelle hat der Prozess des gerichtlichen Mietinkasso begonnen.
Gerichtliches Mietinkasso
Widerspricht der Mieter dem Mahnbescheid aus irgendeinem Grund, kommt es zu einem Gerichtsverfahren, in dem die Forderung überprüft wird. Meldet sich der Mieter jedoch in keiner Form zurück und legt somit keinen Widerspruch ein, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Ein Gerichtsvollzieher leitet nun die Zwangsvollstreckung ein und kann mit verschiedenen Maßnahmen dafür sorgen, dass der Mieter seine Zahlung erhält. Dazu gehören unter anderem die Pfändung des Bankkontos des Mieters. Das vorhandene Guthaben wird eingefroren und zum Begleichen der Mietschulden verwendet. Ist das Konto leer oder das Guthaben reicht nicht aus, die Schulden zu begleichen, kann das Einkommen des Mieters verpfändet werden. An dieser Stelle ist der Arbeitgeber des Mieters dazu verpflichtet, Teile des Gehalts direkt an den Vermieter zu überweisen. Ein sogenannter Pfändungsfreibetrag sorgt dafür, dass dem Mieter nicht das gesamte Gehalt abgenommen wird und ihm ein Existenzminimum übrig bleibt. Neben diesen gängigen Verfahren können im Mietinkasso auch Sach- und Drittschuldnerpfändung, sowie die Immobiliarzwangsvollstreckung bei Mietern mit eigenem Wohneigentum zum Einsatz kommen. Werden diese Aufgaben an ein professionelles Inkassounternehmen übergeben, muss sich der Vermieter keine Sorgen um seine Zahlungen machen.